Ипотека основни понятия и правно регулиране!
Ипотека се случва, когато един собственик предоставя собствения си имот по-точно (правото на собственост върху него), като гаранция или обезпечение по кредит или заем. Ето защо, ипотеката се приема като бреме (ограничение) относно правото на собственост върху имота. Самата дума "ипотека" се приема като общо наименование термин за кредит, заем обезпечен с недвижим имот. Както и при други видове кредити или заеми, ипотеките са с различен лихвен процент и са планирани за определен период от време, обикновено за няколко години. Всички видове недвижими имоти могат да бъдат, обезпечени с ипотека и да носят на кредитодателя определена лихва, която трябва да се отрази и да бъде ясно представена от кредитора.
Ипотечното кредитиране е един от най-използваните методи и в някой случаи е основният механизъм, при нужда от финансиране с обезпечение на жилищни и търговски имоти. В интерес на сигурността си заемодателя ( кредитодателя), може да наложи известни ограничения или забрани върху използването или продажбата на имота. Ограниченията могат да включват изисквания за закупуване на дома, застраховка или застраховка на ипотеката, или да се изплати неизплатения дълг, преди да продадете имота. Всеки кредитор (банка или друга финансова институция), която има интерес може да предостави заем срещу ипотека. В такава ситуация, първоначалният кредитор е известен като създател на ипотеката, заемодателят има възможността за ограничаване на достъпа, да приеме обратно или да конфискува имуществото при определени обстоятелства. Важното за всеки ипотечен кредит, е че без този аспект заемът няма да е по-различен от всеки друг вид заем.
Ипотечните кредити обикновено са структурирани като дългосрочни заеми, периодични плащания, които са подобни на рента и се изчисляват в зависимост от стойността на парите във времето с определени формули. Договорът обикновено ще изисква фиксирана месечна вноска за период от една до няколко години, в зависимост от условията.
При Ипотечното кредитиране, трябва да се вземе под внимание риска на ипотечния кредит, което означава, че вероятността средствата да бъдат възстановени, обикновено се счита за функция на кредитоспособността на кредитополучателя.
Ако вноските не са погасени, заемодателят трябва да бъде в състояние да отстрани и да си възстанови някои или всички суми от първоначалният си капитал.
Ипотечен кредит, наричан също "ипотека", се използва от купувачите на недвижими имоти за привличане на капитали от съществуващите собственици на имоти за набиране на средства за всякакви цели. Заемът е "обезпечен" с имущество на кредитополучателя. Това означава, че правен механизъм се поставя на място, което позволява на кредитора да влезе във владение и да продава обезпеченото имущество ("забрана" или "отнемане"), за да се изплати заема. В случай, че кредитополучателят има затруднение с погасяването на месечните вноски по своя заем или по друг начин пропусне да се издължи към своя кредитодател, трябва да се свърже със своя кредитодател, за да намери най-добрата алтернатива, отделна за всеки случай. Кредитополучатели могат да бъдат физически лица, които да ипотекират имущество, както и могат да бъдат предприятия или фирми-ипотекиране на търговска собственост (например, техните собствени служебни помещения, жилищни имоти, наем на наематели или инвестиционен портфейл). Заемодателят ще бъде типично финансова институция, например банка, кредитен съюз или строителната кооперация, в зависимост от съответната страна, както и всички заеми могат да се правят пряко или косвено, чрез посредници. Характеристиките на ипотечни кредити, като например размера на кредита, срока на кредита, лихвеният процент, метода за погасяване на кредита, както и други характеристики могат да варират значително. Правата на кредитора над обезпеченото имущество, имат предимство пред другите кредитори или заематели, което означава, че ако кредитополучателят изпадне в несъстоятелност, на останалите кредитори ще бъдат изплатени само дълговете към тях от продажбата на обезпеченото имущество. При първа ипотека, право на вземания има първия по ред кредитор.
Стандартна или съответстваща ипотека е ключово понятие, тъй като тя често определя дали ипотеката може лесно да бъде продадена или, ако е нестандартен, може да се отрази на цената, на която може да се продаде. В Съединените щати съответстваща ипотека е тази, която отговаря на установените правила и процедури на двете основни спонсорирани от правителството субекти на пазара за жилищно финансиране (включително и някои законови изисквания). Кредитори, които решат да направят несъответстващи заеми упражняват по-голям толеранс на риска, знаейки, че те са изправени пред по-предизвикателство в препродажбата на кредита. Много страни имат подобни концепции или агенции, които определят какви са "стандартните" ипотеки. Регулираните кредитори (като банките) могат да бъдат обект на ограничения или по-високи коефициенти, рискови за нестандартни ипотеки.
Съотношения на плащане и дългове!
В повечето страни, могат да бъдат използвани редица повече или по-малко стандартни показатели за кредитоспособност. Общите мерки включват плащане на доходи (ипотечни плащания като процент от брутния или нетния доход); дълг към доход (всички плащания по дълга, включително ипотечни плащания, като процент от дохода); и различни нетни мерки на стойноста. В много страни, кредитни оценки се използват да допълнят тези мерки. Има и изисквания за документиране на кредитоспособността, като например данъчна декларация, заплати и др.
Някои кредитори могат да изискват и потенциален кредитополучател имат един или повече месеци на "резервни активи" на разположение. С други думи, кредитополучателят може да се изисква да покаже наличието на достатъчно активи за изплащането на разходите по жилищните (включително ипотечни, данъци и т.н.) за определен период от време в случай на загуба на работа или друга загуба на доход.
Много страни имат по-ниски изисквания за някои кредитополучатели, или "не-док" / "ниско-док" кредитиране стандарти, които могат да бъдат приемливо при определени обстоятелства.
Заем за плащания стойност и надолу
Основна статия: Заем до стойност съотношение.
При вземане на ипотечен кредит за покупка на имот, заемодателите обикновено изискват от кредитополучателя да направи авансово плащане т.е., допринасят за част от стойността на имота. Тези плащания могат да бъдат изразени като част от стойността на имота (виж по-долу за дефиниция на това понятие). Заемът, стойността на съотношението (или LTV) да е размерът на кредита спрямо стойността на имота. Ето защо ипотечен кредит, в който купувачът е направил плащане за определяне на 20% има заем на стойност в съотношение до 80%. За кредити, предоставени срещу имоти, които кредитополучателят вече притежава, стойността на заема или съотношението се определя от прогнозната стойност на имота.
Заемът стойност на съотношението да се счита за важен индикатор за риска на ипотечения кредит. Тъй като стойността на имота е важен фактор в разбирането на риска на кредита, определяне на стойността е ключов фактор в ипотечното кредитиране. Стойността може да се определи по различни начини, но най-често срещаните са:
- Жилищна стойност, сделка-това обикновено се приема, че е покупната цена на имота. Ако имотът не е закупен по време на заемането, тази информация не може да бъде на разположение;
-Окачествена стойност-в повечето юрисдикции, някаква форма на оценка на стойността от лицензиран, професионален оценител е често срещана. Често има изискване на заемодателя да получи официална оценка;
-Прогнозна стойност-заемодателите или други страни могат да използват свои собствени вътрешни оценки, особено в юрисдикции, когато не съществува официална процедура за оценка, но също така и в някои други обстоятелства.
Ипотечни заеми.
Има много видове ипотеки, използвани в световен мащаб, но няколко фактора като цяло определят характеристиките на ипотеката. Лихвата може да бъде фиксирана за целия период на кредита или променлива. Лихвеният процент може да е по-висок или по-нисък.
Ипотечните кредити обикновено имат максимален срок. Някои ипотечни кредити изискват пълно погасяване на всички останали баланси към определена дата.
Двата основни вида амортизирана заеми са "ипотека с фиксирана лихва" (FRM) и "ипотека регулируема ставка" (ARM) (известен също като плаващ лихвен процент или с променлив лихвен процент ипотека). Комбинации от фиксиран и плаващ лихвен процент при ипотечен кредит ще има фиксиран лихвен процент за известно време, например, през първите пет години, и варират след края на този период. В ипотека с фиксирана лихва, лихвеният процент, остава фиксирана за целия период (или план) от заема. В случай на схема за погасяване на анюитет, периодичното плащане остава в същия размер през целия заем. В случай на линейно откупуване, периодичното плащане постепенно ще намалява.
В регулируема ипотека лихвения процент се определя за срок от време, след което тя периодично ще се коригира нагоре или надолу до известен пазарен индекс. Регулируемите проценти прехвърлят част от лихвения риск от заемодателя на заемополучателя, и по този начин са широко използвани при сделки, в които финансирането на фиксиран лихвен процент е трудно да се получи или прекалено скъпо. Тъй като рискът се прехвърля на кредитополучателя, първоначалния лихвен процент може да бъде, например, 0.5% до 2% по-нисък от средния 30-годишен фиксиран лихвен процент; размера на разликата в цените ще бъдат свързан с пазарните условия, включително кривата на доходност.
Таксата за заемополучателя зависи от кредитния риск в допълнение към лихвения риск.
източник:©European Union - Reproduction of Dolceta is authorised provided the source is acknowledged
http://www.dolceta.eu/
